立地が悪い物件の空室対策とは？ほかの物件と差別化する方法 - 滋賀・京都で賃貸マンションアパートのリノベーション・リフォームならSAWAMURA

最終更新日:2021年09月15日

空室ばかりでなかなか入居者が決まらない物件は、さまざまな問題を抱えていると言えるでしょう。

定番とも言える理由が「立地が悪くて入居者がなかなか決まらない」というもの。

立地に後悔しているとき、もう手立てがないように感じられてしまうかもしれませんが、本当に空室対策はできないのでしょうか？

• 1 長い期間空室が続いてしまう物件の特徴
• 2 立地条件に関するアピール方法を変える
• 3 駐車場を設置することで利便性を向上
• 4 リノベーションで差別化した部屋づくりを
• 5 まとめ

長い期間空室が続いてしまう物件の特徴

物件オーナーとしては、空室がなく絶えず家賃収入が入ってくる状態が理想ですよね。

しかし現実では、前の住民が退去してからなかなか次の住民が決まらない……という状態に陥るのもめずらしくありません。

特に立地の悪い物件はどうしても空室が多くなってしまいます。

「立地の悪い物件」の特徴に、次のようなものが挙げられます。

◇駅から10分以上かかる
◇駅とバス停から離れている
◇周辺にスーパー、ドラッグストア、コンビニなどがない
◇周辺に銀行や郵便局がない
◇小学校や幼稚園が遠く、ファミリーが住みにくい
◇道路沿いで排気ガスが気になる

こうした条件を満たしていても、家賃が安いなどの魅力があれば入居希望者も出てくるかもしれません。

しかし、家賃を下げることは物件オーナーにとって収入が下がってしまうことに直結しますから、あくまで最後の手段と考えたほうがよいでしょう。

家賃を下げるよりは、物件の魅力をアピールし直したり、物件そのものの価値をあげるよう工夫したりするほうがよいでしょう。

立地条件に関するアピール方法を変える

立地が悪い物件は「どうしたって条件を変えられない」と思うかもしれませんが、アピール方法を変更することで印象を変えられます。

例えば「駅まで徒歩20分」という物件は入居者にとって魅力が感じにくいかもしれませんが、その分「〇〇小学校徒歩5分」であれば、ファミリー層には魅力的な物件となります。

学校が近いことを大々的にアピールすることで、子どもを第一に考えるご家族が入居を希望するかもしれません。

学校に限らず、スーパーやコンビニ、銀行、郵便局といった生活の利便性を向上してくれる施設についても同様に、近いことが魅力につながります。

例えば駅から徒歩5分の物件であっても、スーパーやドラッグストアは南口側にあり、物件は北口側にある……という場合、行き来する時間を考えると必ずしも便利なわけではありません。

それなら「スーパーとドラッグストアとコンビニの中間地点にあります」という物件のほうが魅力を感じられる人もいるでしょう。

大型店舗だけでなく、個人商店も含めて便利な店舗は積極的にアピールしましょう。

また、駅が遠い場合でもよく調べると案外便利だった……というケースがあります。

例えば路線バスのバス停が近いなら「バス停まで徒歩5分」のように明記すればさほど不便に感じられないでしょう。

駐車場を設置することで利便性を向上

「どうしても近隣にアピールできる対象がない」という場合もあるでしょう。

そのときは、「駅から徒歩〇分」「スーパーまで徒歩〇分」といったアピールにこだわらず、「駐車場完備」とするのもおすすめです。

徒歩圏内の立地があまりよくない物件でも、駐車場があり日常的に車で行動するのなら問題ありません。

都市部ならば特に「車を保有しているけれど、駐車場ありの物件が見つからなくて困っている」という入居者もいるでしょう。

そうした人にとって、駐車場のある物件は立地に関係なく非常に魅力のある物件となります。

敷地の問題で駐車場を契約することが難しいのであれば、敷地内に駐輪場を設置・増設するのもいいでしょう。

特に、雨風をしのげるバイク置き場が設置されている物件は、バイカーにとってぜひ契約したい物件となるかもしれません。

「駐車場・バイク置き場あり」といった形で、効果的にアピールしましょう。

リノベーションで差別化した部屋づくりを

物件の立地に不満があったとしても、設備に魅力があり、ほかの物件との差別化ができるのなら入居者を獲得しやすくなります。

リノベーションは物件そのものの価値を向上してくれるため、初期投資をすることで長い目で見ても魅力のある物件づくりができるようになります。

前述のように「立地はよくないけれど、ファミリー層へ向けてアピールしていけば魅力がある」という物件であれば、設備についてもファミリー層向けのものに切り替えるべきでしょう。

部屋数は十分にあるのか、なければ壁やドアを入れて「1LDK」から「2DK」にできないか……というように考えてみましょう。

浴槽の追い炊き機能や浴室乾燥機などの設備も、ファミリーにとってはうれしいサービスとなるはずです。

もちろんファミリー層向けの展開に限らず、現在の物件に取り入れられる要素はないかあらためて物件の状態を確認してみましょう。

まとめ

立地のよくない物件は、どうしても空室問題につながりやすく、物件オーナーも頭を悩まされるでしょう。

しかし「立地」というデメリットよりも、アピールできるメリットがないか改めて条件を確認してみると「こういう物件を待っていた！」と喜んでくれる入居者に出会えるかもしれません。

立地が悪くとも設備が魅力的な物件であれば十分アピールできるはずですから、価値の向上を目指してみませんか？