アパート経営は法人化した方がいい？メリットとデメリットを解説 - 滋賀・京都で賃貸マンションアパートのリノベーション・リフォームならSAWAMURA

最終更新日:2021年09月28日

アパート経営をしているオーナーの中には、収入が増えてくると法人化を検討すべきではないかと考えるようになる人も多いはずです。

所得がある程度の金額になってきたら、法人化をしたほうがいいケースと、もう少しタイミングを見極めたほうがよいケースがあります。

そこで改めて、法人化の特徴やメリット、デメリットを考えてみましょう。

• 1 アパート経営の法人化とは？
• 2 アパート経営法人化のやり方
• 3 アパート経営法人化の7つのメリット
• 4 アパート経営法人化のときに注意すること
• 5 まとめ

アパート経営の法人化とは？

アパートをはじめとした賃貸物件の「法人化」とは、新しく法人を設立し、その法人にアパートを所有させるという経営方法です。

法人化というとハードルが高く感じられるかもしれませんが、近年ではむしろ参入しやすくなっており、状況によっては是非検討すべき賢い方法と言えるでしょう。

「どのタイミングでアパート経営を法人化すべき？」と悩んだら、一般的には「合計所得が1,000万円以上になるケース」が目安になるとされています。

もちろん状況によっても違いますが、所得が上記の基準に達すると税金などの関係から、個人でいるよりも法人化したほうが結果的にお得になると考えられます。

さらに、家族を役員にすることで一部を家族の収入にできたり、相続時に株式を相続できるようになったりするのも法人ならではの特徴です。

自分自身はもちろん、家族のことを考えて法人化を検討したほうがよいこともあるでしょう。

アパート経営法人化のやり方

法人化にあたっては、どのようなアパートを建築するかといった物件関係の準備と、法人設立のための手続きをあわせて行っていきます。

アパート建築は個人で行うこともできますが、その場合、法人化に際して改めて法人への売買手続きが必要になってしまいます。

すると不動産取得税などが無駄に発生してしまうため「法人としてアパートを建築する」のが重要なポイントとなることを覚えておきましょう。

法人設立のためにはまず、法人化にあたって必要となる屋号や資本金の決定、取締役の設定などを行います。

この場合の資本金とは、アパート経営をはじめるにあたって必要な自己資金を指し、「建築費の4割」が目安になるとされています。

法人化に必要な情報をすべて決定できたら、司法書士のアドバイスをもとに必要書類を作成しましょう。

例えば資本金の額についても、証明書が必要になります。

あわせて「発起人決定書」や「定款」といった書類も作らなければいけません。

さらに企業の実印も用意して、各種手続きに必要な準備をすべて終わらせておきましょう。

書類が完成次第、公証人役場での定款認証や法務局での登記申請、税務署での法人設立届出などを行います。

すべて滞りなく済んだら、管轄の市役所や都道府県税事務所に必要書類を提出しましょう。

手続きが完了したらそれで終わりではなく、資金調達も忘れずに行ってください。

直接、馴染みの銀行へ相談を持ち掛けるだけでなく、アパート経営という事業内容だからこそハウスメーカーを通して紹介してもらってもよいでしょう。

大手メーカーを通すことで、融資が通りやすくなる可能性があります。

資金にも目途がつけば、いよいよアパートの請負工事契約に進んでいきます。

アパート経営法人化の7つのメリット

アパート経営の法人化のもっとも大きなメリットに、税率の低さが挙げられるでしょう。

個人では、収入が増えれば準じて税率もあがってしまいます。

先ほども説明したように、あくまで目安ですが1000万円ほどの所得があれば、法人化によって節税対策をすべきでしょう。

さらに、法人化しておけば相続税対策にもなります。

法人の場合、設立から3年以上経てばアパートの資産評価が下がり、相続の際にも金額を抑えられます。

資産分割もしやすく、個人で所有しているアパートの場合、あくまでアパートはアパート（不動産）として相続することになりますが、法人なら株式で計算できます。

相続人が多くトラブルになりやすいケースでも、例えば「100株ずつ」というように、相続人それぞれに分けることができます。

平等でない相続は家族間トラブルの発端になりかねませんが、会費できるでしょう。

家族にまつわるメリットには、報酬面も挙げられます。

法人化にあたって家族を役員にすれば、役員報酬として資産を移転できます。

個人で資金を家族に移転させようとすると、贈与にあたり金額に応じて贈与税を支払わなければなりません。

しかし役員報酬という形式ならば、贈与にはあたらずに税金を気にせず資金を移転できます。

アパート経営法人化のときに注意すること

さまざまなメリットがある法人化ですが、もちろんすべてのケースで「必ず法人化したほうがよい」というわけではありません。

状況によってはかえって損になりかねませんので、本当に法人化すべきかよく考えるべきでしょう。

例えば、 5年以上所有しているアパートを売ることになったときには、法人化していたためにかえって税率が高くなってしまうケースもあります。

アパートを売るときの税金は、個人であれば所有期間に応じてどんどん下がっていきます。

個人で保有しているアパートであれば、所有期間5年以上の「長期譲渡所得」にあたる場合、所得税と住民税両方あわせて20％となります。

ところが法人として売却する場合は、所有期間に応じて税率が変化することはありません。

売却時の税金だけを考えるのであれば、法人化によってかえって損をしてしまうとも考えられるのです。

法人化には多くの費用がかかりますから、必要な費用を算出した上でよく検討してください。

まとめ

アパート経営を法人化することによって、税金対策や相続対策につながります。

もちろんケースによって詳細は異なりますが、個人としての所得が増えてきた場合は検討するとよいでしょう。

その際は、アパート経営のプロに相談しもっとも効果的な道を探すことをおすすめします。