アパートを相続するときの注意点！相続税はできるだけ節税しよう - 滋賀・京都で賃貸マンションアパートのリノベーション・リフォームならSAWAMURA

最終更新日:2021年09月28日

アパート経営をしながら将来のことを考えたとき、気になるのは相続にまつわる問題ではないでしょうか。

いつ、万が一のときが訪れるかわかりませんから、家族のためにも早め早めに準備をしておくことは非常に重要です。

特に家族へ負担を与えてしまう「相続税」については、正しい知識を身に着けておきましょう。

• 1 そもそも相続税は具体的にどのくらい？
• 2 アパートを含めた遺産を分割するには？
• 3 相続税を節税するには？
• 4 リノベーションが相続税の節約につながる
• 5 まとめ

そもそも相続税は具体的にどのくらい？

相続税が具体的にどのくらいの金額になるのか、気になってしまうのではないでしょうか。

しかし、現実的な算出にあたってはアパート以外にも預貯金などを含むすべての遺産を考慮しなければいけません。

そのため、経営しているアパートを軸に相続税を考えるのは非常に難しいのです。

もちろん、相続税を支払う必要がないケースもあります。

相続税には、基礎控除があるためです。

基本控除は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で計算した金額が遺産の総額よりも大きい、もしくは同等であった場合には、相続税はかかりません。

遺産の総額から基礎控除を差し引いて残る金額がある場合にら、それらのはみでた金額が課税対象になります。

遺産にアパートをはじめとした不動産が含まれているのであれば、被相続人が亡くなったとき、不動産にどれくらいの価値があるかを計算し、明確にする必要があります。

アパートを含めた遺産を分割するには？

遺産は相続人全員で分割しなければいけませんので、そのときには分割方法も検討しましょう。

まず「現物分割」と呼ばれる方法では、アパートをそのままアパートとして相続します。

複数人で遺産を分割するのであれば、相続人で話し合った上でAはアパートを相続、Bは現金を相続という形になります。

今あるものをそのまま相続するので手続き自体は非常に簡単ですが、アパートの価値を明確にしなければならず、不平等だという意見が出る可能性もありますので注意してください。

続いて「換価分割」と呼ばれる方法は、アパートをそのまま相続するのではなく、いったん売却し現金化する方法です。

例えばアパートの売却金額が6000万円で、ほかの遺産と合わせて8000万円になったのなら、AもBも4000万円ずつ受け取る形となります。

売却という手間がかかってしまうものの、アパートの価値が明確になり、公平性が高い相続方法と言えるでしょう。

続いて「代償分割」と呼ばれる方法では、アパートを相続する人を選出したのち、その人がほかの相続人に代償となる金額を支払います。

たとえばAが6000万円相当のアパートを相続したのであれば、代わりにBとCに2000万円ずつ渡すというイメージです。

この方法は、Aにあたる相続人に現金や相応の資産があってはじめて選択できるようになります。

相続税を節税するには？

少しでも相続税を節税したいのであれば、経営している不動産の評価額が下がるようにしておかなければいけません。

賃貸アパートの場合、評価の際にはアパートの空室率が考慮されます。

賃貸アパートは満室に近ければ近いほど「オーナーが自由に使える範囲が狭い」と考えられることから、評価額が下がっていきます。

つまり、アパートの空室率が高ければ高いほど、相続税も高くなってしまうのです。

オーナー、そして相続する側にとって、空室は家賃収入が入ってこなくなるという問題だけでなく、相続税までかかってしまうという非常に大きな問題の種となるのです。

だからこそ日ごろから、高い意識で空室対策をすることが非常に重要となります。

リノベーションが相続税の節約につながる

古い物件は特に、設備等が不十分であったり、暮らしにくかったりすることで入居者が今一歩集まらないケースがめずらしくありません。

賃貸アパートの流行り廃りは時代とともに移り変わり、例えばかつては便利だと考える人も物件数も多かったユニットバス物件は、「バス・トイレ別」として売り出している物件に人気を奪われやすい傾向にあります。

賃貸アパートでは周辺物件の状況や立地の特徴も考慮しながら、適宜リノベーションを行って価値の高い物件に空室対策をしましょう。

見直すべきポイントには、例えば次のような点が挙げられます。

◇インターフォンなどのセキュリティシステムは十分か
◇ウォシュレットなどのトイレの設備は十分か
◇追い炊き機能や浴室乾燥機といった浴室の設備は十分か
◇部屋の広さ、部屋数は適切か（壁を取り払い広くすべきか、壁を入れて部屋数を増やすべきか）

適切な手の入れ方がわからないのであれば、物件経営サポートへ相談し、プロの意見を取り入れるのもおすすめです。

まとめ

相続で失敗しないためには、相続にまつわる十分な知識を身に着け、早い段階から対策をしておくことが重要です。

特に賃貸アパートの場合、空室率が高いことで結果的に相続税があがってしまう可能性がありますので日頃から意識しておくべきでしょう。

リノベーションをはじめとした空室対策で、スムーズな相続を実現しましょう。