アパート・マンションの家賃はどのように設定する？賃貸経営で破たんしないコツ

最終更新日:2022年07月29日

アパート経営において、家賃をいくらに設定するかという点には特に頭を悩まされてしまうのではないでしょうか。

賃料が安すぎると賃貸オーナーの収入にはつながりませんし、かと言って高すぎればそもそも入居者がつかまらず、空室になってしまいます。

「現在の家賃は安すぎる？高すぎる？」といった点も含めて、金額設定に悩んでしまった賃貸オーナーは、今一度家賃の設定方法を確認してみましょう。

• 1 賃貸オーナーが「最低限の家賃」を算出する方法
• 2 家賃の設定をするときの調整ポイント
• 3 家賃アップや競合物件との差別化につながる条件とは？
• 4 デザインリノベーションも検討しよう
• 5 まとめ

賃貸オーナーが「最低限の家賃」を算出する方法

賃貸物件の家賃は、賃貸オーナーの収入にも直結する非常にシビアな問題です。

設定にあたってはまず「最低限のライン」を算出しましょう。

このラインを理解していないと、賃貸経営をすればするほど赤字になるという損な状況に陥ってしまいます。

家賃を決める上ではまず、たいていの月に共通する一般的な必要経費を算出しましょう。

固定資産税や損害保険料のように、毎月ではなく年単位で支払うものについては、12で割り月額あたりいくらかかるのか計算しておきましょう。

そして算出した経費に対して、問題のない金額を家賃として設定します。

経費の目安は、家賃収入の20～30％程度とされています。

つまり、家賃は毎月かかっている経費の3～5倍を設定するのが理想とされています。

経費とのバランスを考えたとき、家賃があまりに高くなりすぎてしまうようであれば、経費の削減を考えた方がいいかもしれません。

家賃の設定をするときの調整ポイント

家賃を設定するにあたっては、ただ経費の○倍と単純に決めるだけではいけません。

具体的な金額を算出するためには、競合物件についても調査してみましょう。

適切な家賃は、エリア、間取り、築年数、広さなどさまざまな要素によって異なります。

そのため競合物件を参考にしながら、理想の家賃とはどのくらい差があるのか、またどのような違いによって家賃にいくら程度影響があるのかなど調べてみましょう。

あわせて自分の賃貸物件について、強みとなる部分も確認していきます。

「駅から近い」、「広い」、「ペット可」、「バス・トイレ別」、「保証人不要」「オートロックなどの設備が整っている」といった条件を満たしているのであれば、競合物件より家賃をアップしてよいでしょう。

ひとつの条件を満たすごとに、数千円アップしてもいいかもしれません。

例えばほかの物件と違い「駅から近くバス・トイレ別」なら、相場の家賃に2000～5000円程度上乗せしても入居希望者があらわれる可能性があります。

一方で「駅から遠い」「ユニットバス」などマイナスになりうる条件の場合には、家賃を下げる必要があるかもしれません。

複数の条件を組み合わせながら「ここは家賃アップにつながる条件だけど、この部分は下げたほうがいいかもしれない」など計算し、具体的な家賃を考えていきましょう。

家賃アップや競合物件との差別化につながる条件とは？

賃貸オーナーは「せっかくなら、効率的な収入につながるように家賃をアップしたい」と考えるのではないでしょうか。

だからといってやみくもに理想の家賃を設定していては、「こんなに高額のアパートを借りる必要はない」ととらえられ、そもそも入居希望者が見つからなくなってしまうかもしれません。

しかし、家賃に見合った設備や条件が整っていれば、相場家賃よりも高い家賃が設定されていても人気を集められるでしょう。

人気の設備として、例えば「無料インターネット」があります。

今や買い物からビジネス、娯楽まであらゆる体験をインターネットを通じて行うからこそ、あって当たり前と言えるでしょう。

そのほかにも、オートロックや監視カメラなどのセキュリティ関連、24時間利用できるゴミ置き場なども、安全面や利便性で差別化できるでしょう。

これらの設備を新たに導入することによって、家賃の交渉がしやすくなるかもしれません。

そのほかにも、その物件ならではの特徴があれば大々的に打ち出していくべきでしょう。

□コンビニやスーパーがすぐ近くにある
□フリーレントを導入している
□有名な花火大会が部屋やベランダからよく見える
□夜間でも人通りの多い、安全な地域にある
□日当たりがいい

このように、強みとなるポイントがないか今一度確認してみましょう。

デザインリノベーションも検討しよう

「必要な設備はある程度導入しているけれど、もっと工夫したい」
「さらに大々的な変化をつけたい」
「大幅に家賃をあげたい」

このような場合には、デザインリノベーションによる差別化も検討しましょう。

デザインリノベーションによって、さらなる家賃アップものぞめます。

デザインリノベーションとは、現在の設備を交換したり直したりするだけでなく、間取りや配管にも手をくわえて新しい状態へ導く方法です。

例えば、築年数の気になる古い日本家屋の場合には、全体的に部屋が小さめに作られている傾向があります。

そのような部屋でも、ふすまや壁を抜いてひとつの広い部屋にすると、広々とした使いやすい物件となるでしょう。

デザインリノベーションでは、自由なデザインが可能です。

「もっと広くしたい」「デザインクロスを入れておしゃれにしたい」などの要望も叶えられ、家賃アップのきっかけとなるでしょう。

まとめ

家賃は高すぎても安すぎてもいけないため、まずは経費の計算、そして競合物件の目安を確認してから設定しましょう。

設備の追加やリノベーションによって価値の高い物件へと導けば、家賃設定を考え直すのもいいかもしれませんよ。