事故物件は家賃を値下げする必要がある？入居者への告知義務とは？いつまで？ - 滋賀・京都で賃貸マンションアパートのリノベーション・リフォームならSAWAMURA

最終更新日:2022年11月29日

近年、メディアでも「事故物件」という言葉を耳にする機会が増え、一般的にも認知されてきています。

賃貸オーナーにとっては、収入に直結する重大な問題にもなりうることからこうしたトラブルが起きたときにはあわててしまうでしょう。

経営する物件がいわゆる事故物件になってしまったとき、値下げや告知をしなければならないのでしょうか？

• 1 事故物件では賃料の値下げが必要？
• 2 事故物件は必ず伝えなければいけない？
• 3 事故物件の賃料はいつまで下げた状態にしておく？
• 4 事故物件は早めに対応すべき
• 5 まとめ

事故物件では賃料の値下げが必要？

事故物件とは、物件内で亡くなった方がいる場合など、次の入居者が不安、つまり「心理的瑕疵」を覚える可能性のある物件のことです。

事故物件と一言で言っても亡くなった理由はさまざまで、本当に事故の場合もあれば、事件による殺人、自殺などの死因であってもひとまとめに「事故物件」とされます。

事故物件の問題は、やはりなんと言っても「次の入居者が見つかりにくい」ということでしょう。

「前の住人が死んでいる部屋」というと、設備そのものに問題はなくとも、どうしてもどこか気になってしまう人は多いものです。

そのため、気が進まない入居者の後押しをするために家賃を下げる賃貸オーナーも少なくありません。

「事故物件は必ず家賃を下げるもの」というわけではないものの、値下げをしないとなかなか入居者を見つけられない事態に陥る場合もあります。

物件そのものには問題がなくても「あまり住みたくない」と思われてしまう物件というのは、結果的に価値の低い物件と言えます。

そのため賃料についても、価値に見合うようにしなければいけません。

事故物件は必ず伝えなければいけない？

事故物件というと入居希望者が見つかりにくくなる、とあれば「事故物件であるとわざわざ伝えると損では？」と思ってしまうでしょう。

しかし賃貸オーナーには、事故物件を入居希望者にきちんと伝える「告知義務」が存在します。

これは国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」で定められています。

これにより事故物件の取引（売買・賃借は問わず）を行うときには、必ず相手に事故物件であるという旨を伝え、納得してもらった上で契約をしなければいけなくなりました。

ガイドラインでは「殺人、自殺、事故」に当たる場合、事故物件と定義しています。

自然死などの場合は、ガイドライン上は事故物件と定義されていません。

亡くなった場所については居住スペースだけでなく、玄関や廊下といった共用部分でも告知義務があります。

こうした物件の告知義務が生じる期間は、だいたい3年とされています。

そのため事故発生より3年経ったタイミングでは、入居希望者への告知義務はなくなります。

しかし、直接「ここで事件があったんですか？」などと聞かれた場合には、嘘をついてはいけません。

のちのちトラブルにならないためにも、情報開示はしておくとよいでしょう。

事故物件の賃料はいつまで下げた状態にしておく？

事故物件の賃料を下げた場合には「ずっと下げ続けたままでなければいけないの？」と不安を覚えてしまいますよね。

事故物件の賃料は告知義務と同様、3年経過すればもとに戻してもよいと考えられます。

告知が不要になるタイミングで、もとの金額に戻しましょう。

注意しなければいけないのは、そのとき部屋に入居者がいるケースです。

毎月決まった金額を支払っている入居者に、突然「今月から値上げします」と伝えても、なかなかスムーズに受け入れてもらえないでしょう。

新たなトラブルに発展する可能性もありますから、賃料の値上げは新しく入居者を募集するタイミングに限ってください。

事故物件は早めに対応すべき

物件が事故物件となってしまった場合、これまでと同様の経営では新しい入居希望者を見つけるのが難しくなるかもしれません。

そのため、価値を損なわないための工夫をできるだけ早く行う必要があるでしょう。

空室対策として効果的なのはやはり賃料の値下げやリノベーションです。

例えば亡くなった人の形跡が残っている部屋は、特殊清掃によってきれいにする必要があります。

しかしそうでない場合でも、亡くなった状態とあまり変わらないままではなんとなく抵抗を覚えるという人もめずらしくありません。

そこできちんとリノベーションをして、新しく清潔なイメージに近づけましょう。

事故物件でも雰囲気がよければ「安くいい物件に住めるなんてラッキー！」と感じる人もいます。

借り手が見つからず焦っているときには、ぜひ検討してみましょう。

まとめ

事故物件の告知義務は、おおむね3年程度とされています。

物件内で事故や事件、自殺によって人が亡くなったときには3年程度を目安に賃料を下げるなど、工夫しましょう。

工夫次第では心理的瑕疵のある物件も進んで入居したいと考える借り手が見つかる場合があるためリノベーションなどを取り入れながら対応しましょう。