賃貸物件経営におけるAD（広告料）とは？仲介料とは違う？絶対必要なもの？ - 滋賀・京都で賃貸マンションアパートのリノベーション・リフォームならSAWAMURA

最終更新日:2023年01月20日

不動産経営において、大切なのは「いかにして多くの人へリーチし、物件の存在を知ってもらうか」です。

そこで不動産賃貸仲介のAD、つまり広告料をきちんと支払うことの重要性について、改めて解説していきます。

空室問題に悩んでいる賃貸オーナーや、さらに効果的な展開を検討したい賃貸オーナーはぜひご参考ください。

• 1 不動産における「AD」とは？
• 2 ADのメリット
• 3 ADはどんなときに必要？
• 4 ADをつけずに様子を見るのがいいタイミング
• 5 まとめ

不動産における「AD」とは？

ADとは、賃貸物件を多くの人へ周知してもらい、入居希望者を獲得するために業者へ支払う広告費用のことです。

正式名称を「advertisement（アドヴァタイズメント）」といい、賃貸オーナーはこれを支払うことによって効果的な広告を打ち出すことができます。

賃貸オーナーは、仲介業者へ「仲介手数料」を支払っていることも多いでしょう。

そのため賃貸オーナーは「ADにあたる費用をすでに支払っている」という誤った意識になりやすいものです。

しかし、この仲介手数料はあくまで「仲介業務にかかる費用」であり、ADとは異なるものです。

ADは、単なる仲介だけでなく積極的に広告を打ち出していく際に必要となります。

必ず支払わなければいけない費用ではありませんが、仲介業者によっては「この金額は必ず払ってください」とお願いされることもあります。

その際には、ADを支払うことによってどのような広告活動を行ってもらえるのかよく確認しましょう。

一般的な広告であれば、ADの対象とは考え難いです。

ADはあくまで「特別」な広告にかかる費用ですので、打ち出してもらえる広告にどのような特別性があるのか確認してみましょう。

どのような効果が見込めて、具体的にどのくらいの費用がかかるのか聞いてみるのもいいかもしれません。

ADは仲介会社と賃貸オーナーの相談で決めるため、空室が続くのであればADを上乗せすることもできます。

ADのメリット

ADを支払うメリットとして、やはり空室対策につながるという点が挙げられます。

どのような広告活動を行うかは仲介会社によって異なりますが、ADを支払っている賃貸物件には他の物件とは違う手厚いサポートを用意しているケースも少なくありません。

仲介会社の目線に立てば、ADを受け取れる物件は自分たちの利益にもつながります。

そのため契約を打ち切られてしまわないよう、熱心にサポートする傾向にあります。

賃貸オーナーにとっても、仲介会社がしっかりと客付け活動をしてくれれば、空室になりにくく結果的に安定収入につながります。

仲介会社との信頼関係を構築できれば、双方にとって大きなメリットを得られるでしょう。

ADはどんなときに必要？

ADは必須ではないからこそ、「本当に必要なの？」と感じてしまうかもしれません。

しかし、例えば地域によってADをオプションとしてつけるのが当たり前……ということもあります。

その場合、ADをつけないという選択をすると「他の物件よりも優先度が低い物件」となってしまいます。

そうすると入居希望者が現れたとき、仲介会社は他の競合物件を優先的に案内し、入居希望者を取られてしまうでしょう。

ライバル物件が多いのであれば、ADは必須と言えるかもしれません。

特に、人の多い地域とは言えない賃貸ニーズが少ないエリアでは少ない入居希望者を競合物件と取り合うことになりますから、きちんと用意しておくべきでしょう。

また賃貸ニーズが少ないと、長い期間入居希望者が現れない……という事態にもなりかねません。

例えば2〜3か月以上も入居希望者が現れないのであれば、ADをつけるなどの工夫が必要になります。

もちろん、入居希望者が存在しない理由には家賃や立地条件なども関係します。

さまざまな条件を見直しつつ、同時にADをつけることも検討しましょう。

「内見にくる人は複数人いるが、なかなか契約に繋がらない」というケースでは、問題は物件自体にあるかもしれません。

ADをつけずに様子を見るのがいいタイミング

反対に、タイミングによってはADをつけずに様子を見る方がよいこともあります。

それは不動産業界において繁忙期となる1～3月です。

この時期は、入学や入社、転勤などのイベントが立て続くタイミングです。

そのため入居希望者が増えやすく、ADなしでも空室が埋まるかもしれません。

また、条件を見直したりリフォームやリノベーションを行ったりした直後のタイミングも、一旦様子を見てみましょう。

前述の通り、入居希望者が少ない理由にはさまざまな条件が絡んでいる場合があります。

その際には、まず条件や設備を改善することで空室対策につながるかもしれません。

部屋だけでなく、共有スペースなども含めて修復できる部分にはできるだけ手を加えてみましょう。

外観やエントランス、廊下などの目につく部分は、賃貸物件の印象を大きく変えます。

そうした部分が汚い、古い印象を与えると「ここに住みたいと思えない」という印象につながってしまいかねません。

清掃やリフォームも検討しながら、印象のよい物件づくりを目指しましょう。

必要に応じて人気の設備も新たに設置し、快適な物件となれば結果的に安定経営につなげられます。

まとめ

ADをうまく活用することは、賃貸オーナーにとって安定的な経営へつなげていく鍵となるかもしれません。

競合物件もADを当たり前につけている、ADをつけないと入居希望者が集まらないというケースでは、空室が増えてしまわないようADをつけるようにするとよいでしょう。

ただし、契約に繋がらないのは物件そのものに理由があるケースもありますので、適宜条件を見直したりリフォームを検討したりして工夫してみることも大切です。