家賃滞納が起こったら賃貸オーナーはどうする？対応の流れや法的措置の詳細 - 滋賀・京都で賃貸マンションアパートのリノベーション・リフォームならSAWAMURA

最終更新日:2023年02月21日

家賃滞納は賃貸オーナーにとって、非常に痛手となるトラブルではないでしょうか。

場合によっては裁判沙汰にもなりかねないため、早期にきちんと対応する必要があります。

まずは、賃貸物件での家賃滞納が起きてしまったときの対応や注意点から確認してみましょう。

• 1 家賃滞納が発生したときに賃貸オーナーがすべきことの流れ
• 2 それでも支払ってもらえない場合は？
• 3 家賃滞納時に用いられる法的措置とは？
• 4 賃貸オーナーの家賃滞納対応での注意点
• 5 まとめ

家賃滞納が発生したときに賃貸オーナーがすべきことの流れ

入居者が家賃を支払ってくれない……という事態に陥ったとき、まずは入居者へ確認を取るようにしてください。

「単純に忘れていた」
「振り込んだつもりが間違っていた」

などの理由によって支払いが滞っていた場合、自然に気づいてもらうのは難しいものです。

連絡をすればすぐ対応してもらえるかもしれません。

できるだけ早く、電話やメール、手紙、訪問といった手段で連絡してください。

何度か連絡をしても返事がない場合や、変わらず支払いがされない場合には、連帯保証人への連絡を行います。

契約時、署名してもらった「連帯保証人」は契約した本人が家賃を支払わず滞納しているとき、代わりに支払う義務が生じます。

そのため、現状を保証人に伝えて滞納分の家賃を請求することができるのです。

また、管理会社や家賃保証会社との契約がある場合にはこうした対応を契約している企業へ任せることもできます。

それでも支払ってもらえない場合は？

入居者本人や保証人に話を持ちかけたからと言って、必ず対応してもらえるとも限りません。

中には、再三支払いを命じられているのにもかかわらず故意に無視し続ける悪徳なケースもあります。

その際には、さまざまな手続きを経て支払いを求めることができます。

連帯保証人も含めて支払いが滞っている場合には、内容証明郵便を送付しましょう。

内容証明郵便には、現在滞納されている家賃の支払督促と支払期限を明記するとともに「この支払に応じないのであれば、法的措置を行使します」と明記しておきます。

悪徳な入居者に内容証明郵便の受け取り拒否をされてしまうことがないよう、督促書面は特定記録郵便でもう一度送ってみましょう。

さらに、連帯保証人にも同様の内容を送っておくことによって、のちのち裁判などになった時にも「こちらは再三働きかけている」と主張できます。

なおも家賃滞納が続いているのであれば、法的措置も検討しましょう。

家賃滞納時に用いられる法的措置とは？

家賃滞納を解決するためには、「支払督促」という方法があります。

これは、裁判所から支払督促状を送ってもらう方法です。

支払督促は、裁判を起こさなくとも送ることができ「裁判所からの連絡」ということに焦って、入居者が対応してくれるようになるかもしれません。

それでも対応してもらえなかった場合には、実際に入居者の財産差し押さえもできます。

時間や費用もあまりかけずに法的措置ができるのは大きなメリットです。

続いて「少額訴訟」という60万円以下の回収のために行う裁判もあります。

少額訴訟においては、裁判所の審理は原則1回とされています。

そのため判決が出るのも早く、スムーズに解決へ導きやすいでしょう。

ただし、入居者に財産がほとんどない、支払能力がないとされる場合、どちらの方法もあまり効果がないでしょう。

その場合は「立ち退き訴訟」という方法があります。

立ち退き訴訟とは、支払い能力のない入居者へ強制的に立ち退きを求める訴訟のことです。

家賃を滞納しているという理由があっても、通常、賃貸オーナーが一方的に契約を破棄することはできません。

しかし立ち退き訴訟をすれば、強制的に立ち退きしてもらうことができます。

その際には「3ヶ月以上の家賃を滞納している」「内容証明などから本人に支払い意思がないことを証明できる」ことが条件となります。

判決が出るまでには半年以上の時間がかかり、費用についてもだいたい50万円ほどかかることを覚えておきましょう。

賃貸オーナーの家賃滞納対応での注意点

家賃滞納の法的対応には期限があり、5年で消滅時効を迎えてしまいます。

そのため、きちんと対応しないまま時間が経ってしまうと、以前の家賃については回収できなくなってしまいます。

「支払って欲しいと伝えた」というだけでなく、期間内に内容証明をきちんと送っておきましょう。

また、支払ってくれないからといって感情的な対応や相手にとって迷惑な対応をしてしまうと、賃貸オーナーの正当性を主張しにくくなってしまいます。

例えば督促の際に、早朝や深夜のような非常識な時間に電話や訪問をしたり、何度もくりかえししつこく督促したりするのはNGです。

常識的な時間帯の督促であっても、その内容が過激だったり脅迫していたりすると、かえって悪い印象になってしまいます。

また、家賃滞納の事実は、他人へむやみに公表してはいけません。

督促状を公開したり、玄関、エントランス、掲示板、壁などに張り付けるのは避けましょう。

まとめ

家賃の滞納は賃貸オーナーにとって痛手となるトラブルだからこそ、発生したときには慎重に対応する必要があります。

いくら賃貸オーナーと言えど、家賃滞納時に勝手に入居者の部屋に入ったり、強制的に退去させたりすることはできません。

きちんと順序を踏めば法的手段にも出られますから、感情的にならず順番に対応することを心がけましょう。