賃貸オーナーには確定申告が必要？必要経費の種類と算出方法 - 滋賀・京都で賃貸マンションアパートのリノベーション・リフォームならSAWAMURA

最終更新日:2023年03月20日

アパートやマンションの経営をしている人は、年度末には確定申告が必要になる可能性があります。

条件によっても必要かどうか変わりますので、まずは確定申告が必要になる条件を確認するところからはじめましょう。

また、確定申告を行うにあたっては必要経費の計算も必要になりますので、経費になるもの、ならないものの条件もあわせて理解しておきましょう。

• 1 確定申告が必要な人とは？
• 2 アパートやマンション経営の「必要経費」とは？
• 3 アパート、マンション経営の経費にできる項目の一例
• 4 アパートやマンション経営の経費にならない項目
• 5 まとめ

確定申告が必要な人とは？

確定申告は次のようなケースに該当する際、必要になるとされています。

「給与の収入金額が2,000万円を超える」
「給与を1つの勤務先などから受け取っていて、給与の全てが源泉徴収の対象となり、各種の所得金額（給与所得、退職所得以外）の合計が20万円を超える」
「給与を複数の勤務先から受け取っていて、給与の全てが源泉徴収の対象となり、年末調整をされなかった収入金額と、各種の所得金額（給与所得、退職所得以外）の合計が20万円を超える」
「公的年金などの収入が400万円を超える」
「公的年金などの収入は400万円以下だが、雑所得以外の所得金額が20万円を超える」

このように、会社から受け取っている給与や年金のほかに、源泉徴収されていない収入が20万円以上ある人が確定申告を求められます。

アパートやマンションの経営をしている人の多くが20万円以上の不動産所得を得ているでしょうから、確定申告はするものと考えるべきでしょう。

ちなみに確定申告で申告する不動産所得とは、単純にアパートやマンションの賃料として得た「収入」のことではありません。

総収入からアパートやマンションの経営に必要になる経費を差し引いた金額を「所得」として申告します。

つまりもし、総収入から必要経費を引いて20万円以上にならなければ、確定申告は不要となります。

ただし、ローンの元本については必要経費にはできないため、経費にしないよう注意しましょう。

また、仮に不動産所得が20万円以下であっても、損益通算によって各種税金を抑えたいのであれば、確定申告をした方がいいでしょう。

アパートやマンション経営の「必要経費」とは？

申告できる必要経費とは、アパートやマンションの経営に必要かどうかが基準となります。

例えば次のような費用は、経費として認められます。

◇アパートやマンションの管理委託で必要になる管理費
◇清掃業者に外観や共用部の清掃を依頼したときの費用
◇共用部の修繕費用

詳しくは後述しますが、中には「経費と言えるかわからない」というケースもあるかもしれません。

その際には「家事按分」をして計上ましょう。

家事按分とは、「プライベートでもアパートやマンションの経営でも使っている」という費用の利用割合を計算し経費にできる仕組みです。

例えば、アパートやマンションの経営のために必要な部屋の家賃、必要な設備の費用、光熱費などに適用できます。

アパート、マンション経営の経費にできる項目の一例

先ほどご紹介した修繕費や管理費のほか、経費にできる費用に例えば公租公課があります。

公租公課とは、国や地方公共団体に納めている費用です。

固定資産税や都市計画税、不動産取得税などは、きちんと計算し経費として計上しましょう。

続いて減価償却費です。

これは、簡単に説明するとアパートやマンションの取得費用を、物件がどれだけ持つかを予想する耐用年数で割った費用です。

どうしても高額になってしまう物件の取得費用を、物件の価値がなくなるまで少しずつ経費とすることで、負担を抑えることを目的としています。

さらに、アパートやマンションの安全管理のために必要な火災保険や地震保険などの保険料も、必要経費となります。

こちらも、減価償却費を耐用年数で割って少しずつ計上するように、一度に支払った保険料を契約年数で割って少しずつ計上してください。

アパートやマンション経営の経費にならない項目

アパート経営で経費として計上できない項目には、以下のような費用が挙げられます。

◇アパートやマンションの経営に関係ない、プライベートで発生した出費
◇アパートローンの元本部分
◇所得税や法人税などの一部の税金

このような費用は、必要経費とはなりません。

前述のようにアパートやマンションの経営にもプライベートにも関わるものなら家事按分ができますが、まったくの関わりがないものは必要経費にはできないので注意しましょう。

まとめ

アパートやマンションの経営で収入を得ている人は、特定の条件を満たしたときには確定申告をする必要があります。

その際、申告する金額は単純な「アパートやマンションの経営で得た収入」ではなく、そこから必要経費を引いた金額になるため、必要経費の計算もしておきましょう。

必要経費になるもの、ならないもの、計算すれば一部がなるものがありますので、よく確認してみましょう。