賃貸オーナーが知っておくべき！賃貸物件で民泊事業が行われ問題となった事例 - 滋賀・京都で賃貸マンションアパートのリノベーション・リフォームならSAWAMURA

最終更新日:2023年03月20日

賃貸物件は使用してあらゆる事業を行うことができますが、その中で民泊事業も行うときには、注意が必要になります。

賃貸オーナーは、契約した相手がどんな目的で使用するかも含めてよく確認しなければいけません。

契約時にきちんとチェックしておかないと、差し押さえなどの大きなトラブルにもつながりかねないため、借りている側はもちろん賃貸オーナーも十分に理解を深めましょう。

• 1 賃貸物件を使って「民泊事業」の営業ができる？
• 2 特区民泊が許可される地域も存在する
• 3 賃貸物件で民泊事業を行なったことによる差止め事例もある
• 4 賃貸物件で民泊事業を行うには？
• 5 まとめ

賃貸物件を使って「民泊事業」の営業ができる？

民泊事業は、自宅などの生活スペースを保有している人であれば、比較的気軽にチャレンジできる事業の一つと言えます。

しかし、だからと言って「今、借りている賃貸アパートやマンションを使って民泊をはじめよう！」と考えたとしても、なかなか現実的ではありません。

というのも、一般的に賃貸物件の賃貸借契約では「物件を借りた人が、さらに他の人に貸してはいけない」というような条件が示されています。

例えば、物件は賃貸オーナーのものであるのに、物件を借りている人が勝手に「この物件、◯万円で貸すよ」と他の人に又貸ししていたら、賃貸オーナーとしては困りますよね。

同じように民泊を営業するときも、その物件の生活スペースを一泊二日や二泊三日という時間ではあるものの、他の人に貸すこととなります。

そのため、賃貸物件をほかの人に貸してはいけないという契約をしていれば、民泊営業は契約を破る違反行為となるのです。

そのほかにも「居住以外の目的で本物件を使用してはいけない」というような契約を結んでいたのであれば、そもそも事業で使うことはできません。

民泊事業に限らず、あらゆる事業に使用することができないのです。

民法612条でも、「賃借人による賃借権の無断譲渡及び無断転貸」を禁止する項目がありますので、法律上も認められないでしょう。

特区民泊が許可される地域も存在する

一般的には民泊事業ができないケースでも、「国家戦略特別区域法」に基づき、旅館業法の特例が認められるケースもあります。

これは、賃貸借契約に基づいて一定期間以上使用させ外国人観光客を受け入れるための民泊事業のことです。

特区民泊は、東京都大田区ほか、大阪など一部の地域に指定されています。

指定された特区民泊では、事業者と宿泊利用者とのあいだに「賃貸借契約及びこれに付随する契約」（国家戦略特別区域法13条1項）が締結されます。

この契約では「貸主及び転貸人の転貸の承諾を得る」ことによって、民泊事業で利用できるようになります。

つまり、賃貸オーナーが「民泊事業の許可を出していますよ」と承諾していることを明記した書類を出すことによって、事業の許可がおりるのです。

もちろん賃貸オーナーの許可がない場合のは、例え該当地域であっても賃貸住宅で民泊事業をすると無断転貸だと考えられます。

その場合には、賃貸借契約の解除事由にもなりうるでしょう。

賃貸物件で民泊事業を行なったことによる差止め事例もある

過去には、アパートやマンションなどの賃貸物件で民泊事業を行なったことで、賃貸オーナー側とのトラブルになったケースも実際にあります。

アパートやマンションの契約内容で民泊事業の実施ができないにもかかわらず、密やかに民泊事業が行われていたために「民泊事業の停止」さらに「不法行為を理由とする損害賠償請求」が行われたというケースです。

このケースのは判決では、こうした民泊営業が旅館業法違反にあたることが指摘されました。

さらに「住居以外の用途に使用してはいけない」「不特定多数が利用する宿泊施設等としての使用してはいけない」といった条件もあったために、これらの違反にもあたると判断されたのです。

このケースでは、最終的に50万円の損害賠償請求が認められました。

さらに、同様の違法となる民泊事業を続けていたケースで、弁護士費用として100万円近い費用の支払いが命じられたケースもあります。

事業の差止めだけでなく、損害賠償請求や弁護士費用請求が叶うケースもあるのです。

賃貸物件で民泊事業を行うには？

このようなケースを考えると、賃貸物件での民泊営業はできない……とイメージするかもしれません。

しかし前述のような特区民泊や、住宅宿泊事業であれば「やってはいけない」というわけではないのです。

住宅宿泊事業は、民泊新法とも呼ばれています。

前述のように住宅宿泊事業を行うときにも、「賃貸オーナーが住宅宿泊事業に承諾している」という内容をまとめ書類として提出すれば、許可を得ることができます。

この書類を提出していないと、賃貸物件での民泊事業が認められません。

逆に言えば、賃貸オーナーの承諾書類が確認できないのならば無断転貸として処理されるでしょう。

承諾しないままにこのような事業が行われていたのであれば、賃貸オーナーは賃貸借契約の解除事由を主張できると考えられます。

まとめ

民泊事業は、飲食などほかの事業と違い独自のルールがさまざまあることも相まって、賃貸物件で気軽にはじめられるものではありません。

契約の際、条件をきちんと提示しておけばトラブルを避けられますので、契約書の見直しをしてみましょう。

万が一、無断での民泊営業が発覚したときにも、どのような契約を行なっているかによって賃貸オーナーが賠償請求できることもあります。