空室補償とは？収益がない賃貸物件の改善につながる？仕組みを解説！ - 滋賀・京都で賃貸マンションアパートのリノベーション・リフォームならSAWAMURA

最終更新日:2023年06月20日

賃貸物件を経営する賃貸オーナーにとって、もっとも大きな心配事となるのが「空室」ではないでしょうか。

空室が続き十分な収入がないまま、空室時に発生する諸経費を支払えなくなったら……と考えたとき、どうしても不安を覚えてしまうことでしょう。

そんな時、「空室補償」というシステムが賃貸オーナーを助けてくれるかもしれません。

• 1 空室が多いことの賃貸オーナーの負担
• 2 空室補償とは？
• 3 空室補償を利用するメリット
• 4 空室補償を利用するときの注意点
• 5 空室補償を利用するときの流れ
• 6 まとめ

空室が多いことの賃貸オーナーの負担

賃貸オーナーにとって、もっとも大きな不安となるのが「経営している賃貸物件に人が集まらなかったら……」ということではないでしょうか。

空室は、安定的な賃貸経営を考える上で非常に重大な問題と言えます。

賃貸物件に多くの空室がある場合には、満室で想定していた十分な家賃収入を得ることができません。

しかし空室が複数ある間も、建物の修繕費や共有部の電気代、清掃代といった費用はかかっていきます。

収入を得ないままにこれらの費用を支払うことになれば、キャッシュフローが悪化してしまうでしょう。

空室対策のためには設備の充実、外観や内観のリフォーム、入居者満足の向上、新規入居者の積極的な獲得……と、できることがたくさんあります。

しかし「そもそも立地が良くない」「人の出入りが少ない地域である」など、どうにもならない理由で空室ができてしまうこともあるでしょう。

そうした時に不安を解消してくれる存在として、空室補償を活用してみるのもいいかもしれません。

空室補償とは？

空室補償とは、賃貸物件に空室があった場合にも賃貸オーナーの負担を抑えるために、補償会社が展開しているサービスのことです。

空室補償契約をした場合、補償会社と賃貸オーナーのあいだで契約内容を確認し、毎月の補償額を決めます。

補償額は、物件の評価なども含めて総合的に判断されます。

契約内容に納得したら、賃貸オーナーは契約をした上で毎月決められた料金を支払います。

その後、経営を続けていくうちに得た家賃収入が補償額に達していなかった場合には、補償会社から給付金という形で差額を受け取ることができます。

つまり「毎月必ずこのくらいの金額を家賃収入として得たい」と考えている金額について、実際の入居者数に関係なく必ず受け取ることができるシステムです。

ただし家賃収入が補償額よりも多かったときには、補償を受けることはできません。

「家賃収入が現状、どのくらいあるのか」さらに「どのくらいの家賃収入を得られるか」をよく検討しながら、利用すると良いでしょう。

空室補償を利用するメリット

空室補償を使うメリットはなんと言っても、経営の安定化にあるでしょう。

家賃収入を安定的に得られるということは、賃貸オーナーにとって大きな問題となる「賃貸物件の空室問題」を痛手に感じにくいということです。

「賃貸物件の経営に興味はあるけれど、部屋がちゃんと埋まるか心配でなかなか踏み出せない」というときには、一歩踏み出すきっかけになるでしょう。

「まずは最初だけ空室補償を利用し、この立地、この条件でどれくらい部屋が埋まるのか知りたい」という使い方もできます。

サブリースや満室保証といったサービスも展開されていますが、空室補償はこれらのサービスと違い資金が賃貸オーナーの収入、預り金となることが特徴です。

また、一見似たように思える補償として「家賃保証保険」も存在します。

しかしこちらの保険は「単なる空室に対しての保証」ではなく、賃貸物件内で災害や孤独死といったトラブルが起きた際を想定して展開されています。

家賃保証はこのような賃貸オーナーの手では抑えきれないトラブルが発生してしまい、結果として家賃収入を得られなくなってしまったときのための保険です。

空室補償とは、目的や使用できるタイミングが異なるため注意してください。

空室補償はこのようなトラブルがなくとも、収入面で心配なとき利用できるのがメリットです。

空室補償を利用するときの注意点

空室補償を使用する際には、「補償料だけ支払っているものの、実際に補償を受けることがない」という状態に陥ることは、できるだけ避けたいものです。

空室補償は仮に経営物件が満室になっていたとしても、変わらず同じだけの補償料がかかります。

このような期間が長くなっていくと、補償料だけ支払い自分が受ける恩恵はない……という状態になってしまうでしょう。

「はじめは空室が多くなるのではないかと心配だったが、いざ経営をはじめてみると人気物件となった」というケースもあるかもしれません。

その際には、ただ補償料を支払うばかりになってしまいます。

その分、費用分がマイナスになってしまうので負担ばかりがかさんでしまう可能性もあります。

ただし補償料は、経費として計上できます。

そのため、補満室経営にも節税のために空室補償を利用するという手はあります。

空室補償を利用するときの流れ

空室補償を利用したいと考えたときには、まず空室補償を行っている業者とコンタクトを取るところからはじめましょう。

空室補償の契約をする際には、最初に査定依頼を行う必要があります。

査定後を行うことによって、賃貸物件にどれくらいの価値があるのか、補償額は具体的にいくらくらいになるのか、支払う補償料はいくらかといったポイントを決めることができます。

査定内容について、業者側も賃貸オーナー側も納得しているのであれば、申込に進んでいきます。

その際、わからないことや確認しておきたいことがあれば、きちんと業者側とすり合わせましょう。

契約してしまってから「聞いていない」「思っていた内容と違う」と言うことにならないよう、不明瞭な点がないように進めていきましょう。

契約手続きの際には、実際に賃貸物件の現地確認もします。

きちんと契約が完了したら、その後には待機期間を過ごすことになります。

待機期間は定められた期間中に空室補償の適用を行わず、補償料の支払いも起きません。

待機期間をどのくらい設けるかは業者ごとに違うため、あらかじめ確認しておくことをおすすめします。

待機期間が終割ったら、ついに空室補償がはじまります。

まとめ

賃貸物件に空室が増えてしまうと賃貸オーナーの収入が少なくなってしまうためリスクを覚えてしまうものですが、そんなとき空室補償があれば安定的な経営ができます。

空室補償の業者と契約をして、補償料や補償額を決定しましょう。

空室の割合によっては、空室補償を利用するとかえって損をしてしまう可能性もありますから、よく検討した上で契約しましょう。