アパートやマンションの評価額とは？どのような意味がある？それぞれの種類も紹介 - 滋賀・京都で賃貸マンションアパートのリノベーション・リフォームならSAWAMURA

最終更新日:2024年02月01日

アパートやマンションは、さまざまな税金を算出するにあたって客観的にその価値を評価することになります。

きちんと理解しておくと、アパートやマンションの価値について正しく認識できるようになるでしょう。

評価額が与える影響や、評価によって変わるポイントについて知っておきましょう。

• 1 アパートやマンションの「評価額」とはどういうもの？
• 2 アパートやマンションの評価額の種類とは？
• 3 アパートやマンションの評価額の調べ方とは？
• 4 評価額から相続税を計算する方法は？
• 5 まとめ

アパートやマンションの「評価額」とはどういうもの？

アパートやマンションに関わる税金を決定するときには、そのアパートやマンションにどのくらいの価値があるのかを知る必要があります。

その際の基準となるのが「評価額」です。

アパートやマンションにおける評価額とは、その物件が市場においてどのくらいの価値があるか評価した金額となります。

税金を算出するタイミングのほか、例えば保険に加入するとき、物件を売ろうと考えているとき、担保にするとき、不動産分与するときなどに評価額を参考にします。

土地と建物、それぞれ別個に評価され、ふたつを合わせたものが「評価額」とされているのでし。

評価額は、いくつかの計算方法によって算出されます。

正しい計算方法を知っておくことは、アパートやマンションを正しく知ることにもつながります。

アパートやマンションの評価額の種類とは？

評価額は一つではなく、次のような種類があります。

◇相続税評価額
◇固定資産税評価額
◇公示地価・基準地価
◇実勢価格
◇不動産鑑定評価額
◇建物評価額

それぞれの名前にあるように、どのような目的で評価するかによって、評価額は変動します。

例えば物件を相続したり、贈与税、地価税を算出したりするのであれば相続税評価額を参考にします。

アパートやマンションを売るときには、実勢価格を参考にします。

いわゆる「時価」であり、市場においていくらで取引されるかを算出します。

実勢価格をもとにしていると、固定資産税評価額を知ったときに「安い」と思ってしまうかもしれません。

というのも、固定資産税評価額は実勢価格に比べて金額が低めに設定されています。

土地であれば実勢価格の60～70%、建物であれば建築費の50～70%程度が一般的です。

このように、同じ物件の評価額といっても詳細は変わりますので状況に応じて確認するようにしましょう。

また「評価替え」として、定期的な評価額の見直しもあります。

一度評価を受ければその後もずっとそれで良いというものではないので、きちんと確認しましょう。

アパートやマンションの評価額の調べ方とは？

アパートやマンションの評価額を知るにあたってはまず「相続税路線価」を参考にしましょう。

相続税路線価とは、国税庁が指定する評価基準です。

道路に面している土地の1平方メートルあたりの評価額を算出したものであり、相続税や贈与税を計算するために参考にします。

国税庁の「路線価図・評価倍率表」へアクセスし、市区町村を選ぶと路線価を確認できます。

路線価では、1平方メートル当たりの価額が1000円単位で記されていますので、これを参考にしましょう。

この評価額を確認したら、アパートやマンションの敷地全体の面積をかけ算します。

さらに持分按分の敷地権割合をかけ算すると、評価額を計算できます。

続いて、建物の評価額も調べましょう。

アパートやマンションの評価額は、土地総合情報システムで調べられるほか、査定や鑑定でも知ることができます。

評価額から相続税を計算する方法は？

評価額をもとに相続税を計算する際には、次のような計算式で計算できます。

(マンション評価額－基礎控除額)×税率＝マンション相続税額

ここでいう「基礎控除額」とは、法によって定められている相続人の数に応じて変わります。

法定相続人が1人であれば基礎控除額は3,600万円、2人であれば4,200万円……というように定められているのです。

もし、マンションの評価額よりも基礎控除額の方が高額になった場合には負担はなくなります。

相続においては「小規模宅地等の特例」も活用しましょう。

この特例では被相続人と相続人が同居しているとき、土地の評価額を80％減額できるという制度です。

マンションやアパートであっても、330平方メートルまでの土地であれば利用できます。

80％という減額は、実際に計算してみると非常に大きいことがわかるでしょう。

相続税対策を検討したいとき、忘れてはいけない制度と言えます。

まとめ

アパートやマンションを相続するときをはじめ、税金がかかるときや保険に加入するときには評価額についてきちんと調べておきましょう。

評価額にはいくつかの種類があり、必要に応じて適切な評価額を踏まえましょう。

税金対策にあたっては特例なども活用することで負担を避けられますので、知識を身につけておくことが大切です。