オーナーが負担するもの？賃貸アパート・マンションの修繕費の相場価格はいくら？ - 滋賀・京都で賃貸マンションアパートのリノベーション・リフォームならSAWAMURA

最終更新日:2021年04月23日

賃貸アパートやマンションは、生活の中で次第に劣化していきます。

オーナーにとって大きな負担となるのがこうした劣化を戻すためにかかる費用、すなわち「修繕費」ではないでしょうか。

そこで今回は、賃貸アパートやマンションの修繕費について具体的に解説していきます。

• 1 修繕費には種類がある
• 2 修繕費用はオーナーが負担しなければいけない？
• 3 修繕費の相場金額とは？
• 4 修繕費を考えるときのポイント
• 5 まとめ

修繕費には種類がある

賃貸アパートやマンションの修繕費について考えていく上では、まず修繕費にも種類があることから確認していきましょう。

大きく分けると、経費として考えられる「費用」と、資産として考えられる「資本的支出」があります。

それぞれの違いは、ずばり「一度の工事・修繕に必要な金額」です。

一度の工事でかかる金額が20万円に満たなければ「費用」、20万円以上になれば「資本的支出」として区分できます。

費用は必要経費として計上できますが、資本的支出はできないため確定申告の際には注意しなければいけません。

資本的支出は、建物などの資産価値を減らしていく「減価償却」の対象になり、数年をかけて徐々に費用にしていきます。

つまり資本的支出の支払いをした年は、大きな金額を支払っていても節税効果はあまり期待できないということです。

賃貸アパートやマンションを賢く経営していくためには、修繕費を費用として落とすために工事にかかる支払いを20万円未満に抑えることが重要です。

ただし、アップグレードにあたらない外壁塗装の場合は非常に大きな金額がかかっても、すべて費用として計上できますので、あわせて覚えておきましょう。

修繕費用はオーナーが負担しなければいけない？

修繕費用の中にはオーナー負担のものがいくつかありますが、代表的な内容と言えるのが経年劣化や自然損耗によるものです。

例えば、日にあたっていた部分の床や畳の色が変わっている場合、張り替えの費用はオーナー負担となります。

また、壁に画鋲をさしたことによってできる穴なども、自然損耗と考えられます。

給湯設備や空調設備などについても、使っていくうちに自然と古くなっていくものですが、こちらを修繕するときもオーナーが行います。

さらに、雨漏り対策を兼ねた大規模な防水工事や外壁塗装など、建物の価値を維持するために必要な費用も同様です。

それに対して、借主が負担しなければならない修繕費用もあります。

例えば「重いものを落として床がへこんでしまった」、「タバコで床や壁が焼け焦げてしまった」、「家具を動かしたときに傷がついてしまった」というようなケースです。

退去時には「原状回復」といい、入居したときの状態に戻して返さなければならないという決まりがあることから、借主が負担して元の状態に戻さなければいけません。

修繕は「痛んでいるところがあるから行う」ではなく「悪い状態にならないよう定期的に行う」ものです。

こまめにチェックしながら、定期的に修繕することできれいな状態をキープしやすくなるでしょう。

修繕費の相場金額とは？

ここからは、気になる修繕費の相場について、修繕するポイント別にご紹介していきましょう。

まずは、劣化しやすい床材の貼り替えです。

これらは、退去・入居があったタイミングを目安に定期的に貼り替えましょう。

費用の目安は平米あたりだいたい1,000円～5,000円程度です。

床材の種類によっても具体的な金額は変わり、クッションフロアなら費用は割高になりやすいものの、耐久性が期待できます。

続いて、ウォシュレットやエアコンといった電化製品の修繕費用です。

これらは問題なく使っていても、寿命により動かなくなってしまう可能性があり、その場合も基本的にはオーナー負担で交換を行います。

費用はだいたい2万円～6万円ほどを目安にするとよいでしょう。

ただし、給湯器の場合は費用がはねあがり、10～15万円程度はみておくことをおすすめします。

続いて、外壁塗装の場合です。

建物の見た目の雰囲気が変わることは、新しい入居者を獲得する上でも非常に重要なポイントとなるでしょう。

こちらの費用は、平米あたり5,000円～10,000円程度を目安としてください。

修繕費を考えるときのポイント

修繕費をできるだけ安くするためには、先々のことを考えてしっかりと計画を立てることが大切です。

例えば「とにかく出費を抑えたいから、安い設備や製品を使いたい！」と考えたとします。

その結果、劣化が早くこまめなメンテナンスが必要なものを選んでしまえば、結果的に「安物買いの銭失い」になりかねません。

耐久性とあわせて、費用対効果を意識しながら修繕するポイントを選んでいくことが重要となります。

また、修繕費を抑えても入居者がいなければその後の収益につながりません。

入居者を獲得することは非常に重要ですが、今後の修繕費のことを考えて入居者をよく選ぶことも重要です。

きれいな部屋を気に入って選ぶ入居者は、きれいな状態をキープするためマナーのいい人が多い傾向にあります。

部屋をきれいに使ってもらえれば、結果的にその後の修繕費を抑えることにつながるため意識してみてください。

まとめ

修繕費用は、賃貸アパートやマンションを経営していく上でオーナーが負担する費用の代表格です。

内容によって確定申告時の扱い方や負担するか否かも変わりますので、事前にしっかり確認しましょう。

相場となる金額を参考にしながら、長い目で納得のいく計画を立ててくださいね。