築古アパートで収益を増やす！改善する方法とメリット・デメリット - 滋賀・京都で賃貸マンションアパートのリノベーション・リフォームならSAWAMURA

最終更新日:2021年04月23日

古いアパートはどうしても、新しくてきれいなアパートに比べて入居者が決まりにくい傾向にあります。

「万が一入居者が見つからないままだったら、収益がまったくない状態になってしまう」と不安を抱えるオーナーもいるのではないでしょうか。

入居希望者が少なく古いアパートを経営しているオーナーへ向け、収益改善のためのポイントを解説していきます。

• 1 現実問題、アパートの寿命はどのくらい？
• 2 古いアパートに手を加えないことの影響
• 3 古いアパートをリノベーションするメリット・デメリット
• 4 古いアパートを建て替えるメリット・デメリット
• 5 古いアパートを売却するメリット・デメリット
• 6 まとめ

現実問題、アパートの寿命はどのくらい？

アパートが古くなってきたとき、直面する大きな問題に「古いアパートは人気がないから、新しく建て替えたほうがいいのか？」というものがあるでしょう。

しかし建て替えには時間もお金もかかるため、できれば現状のまま続けていきたい……というのがリアルな本音ではないでしょうか。

実は、国内外におけるアパートメントの寿命データによれば、日本の住宅はだいたい32年ほどで建て替えられる傾向にあり、ほかの国に比べて短い傾向にあります。

例えばアメリカではほとんどの住宅が中古で新築は全体の2割ほどと言われています。

そう考えると、日本における新築物件の割合の多さには驚かされるのではないでしょうか。

そして近年では日本においても、リノベーションをした中古住宅や中古マンションの需要が高まっています。

築年数の気になる物件であっても、リノベーションで価値を向上することによって入居希望者を獲得できる物件となる可能性があります。

古いアパートに手を加えないことの影響

古いアパートを保有していながら、リノベーションをせずにいると空室率の上昇につながってしまいます。

あまりに空室の多い状態が続いていると、オーナーとしては収益につながらないことから、入居者を増やすために家賃を下げるなどの展開を考えなければならなくなるでしょう。

家賃はいったん下げてしまうと、ふたたび上げることが難しくなります。

そうすると、収益をあげるためにはより多くの入居者を獲得しなければならず、希望があれば必要に応じてさらに家賃を下げていく……という悪循環にも陥りかねません。

しかし、リノベーションをして経年劣化した部分を効果的に修繕したり、人気のある設備を取り入れたりすれば持ち直す可能性はおおいにあります。

もちろん、そのためにも費用はかかりますから、タイミングを逃すと「リノベーションをする費用もなく、収益も増えない」という手のつけられない状態になりかねません。

空室が増えた状態になってから修繕をしようとしても難しいので「古いアパートを今後どうしていくのか」という判断はできるだけ早く行うべきでしょう。

古いアパートをリノベーションするメリット・デメリット

リノベーションとは、現在のアパートを残しつつ設備や機能などを変えていく、いわばリフォームのような方法で収益改善につなげる方法です。

リノベーションの範囲や費用は物件によって違い、収納を増やす、セキュリティ対策を行うといったシンプルなものから、間取りを変える大掛かりなものまでさまざまあります。

例えばユニットバスの物件をバストイレ別の物件にするなどのリノベーションは大掛かりではありますが、入居希望者を増やすための重要なポイントとなるかもしれません。

そして、どれほど大掛かりになるといっても建て替えに比べれば費用を抑えやすいことも魅力です。

ただし「部屋の広さを変えたい」、「天井の高さを変えたい」といった根本的な部分を変えることはできません。

そうしたポイントも踏まえて物件の状態を変えていきたいのであれば、建て替えが必要になります。

古いアパートを建て替えるメリット・デメリット

今ある古いアパートを部分的に残したりはせず、まったく新しい状態にしたいのであれば、一度壊して新しいアパートに建て替えたほうがよいでしょう。

建て替えのメリットは、構造や間取りといった根本的な部分に不満があったとしても、問題をトータルで解決に導けることです。

耐震や強度にまつわる問題は、特に意識的に、早い段階で改善へ導かなければ非常に大きな事故も招きかねません。

建て替えれば最新の設備や機能を取り入れることができ、安定した収入につながりやすくなります。

一方でデメリットとして、やはり費用が高くつきやすいことは無視できないでしょう。

建築費は先行投資となりますので、建て替え後に入居者が増え、きちんと回収できればよいものの、経営がうまくいかない場合には大きな負債を抱えることになりかねません。

事前に、どのくらいの予算でどのような建て替えをするのか、どのくらいの収益が見込めるのか計画を立てておきましょう。

古いアパートを売却するメリット・デメリット

資産価値があまり見込めないアパートの場合は、思い切って売却するという方法もあります。

売却する場合、思い立ったタイミングでいつでも計画できます。

すぐに現金化できるのはもちろんのこと、それまで毎年かかっていた税金類から解放されるのも大きいでしょう。

アパート経営とは異なる資産運用に関心があるときにも、資金を手に入れられるので新しい第一歩となります。

デメリットは、売りに出したからと言って必ずすぐに買い手がつくわけではないということです。

焦って売却しようとすれば、買い叩かれてしまうこともあるでしょう。

また、先々の収益はなくなるため、のちのち「やはり手放さないほうがよかったかもしれない」と後悔する可能性もあります。

売却にあたっても仲介手数料・譲渡所得税といった支払いは必要になりますから、よく考えて計画しましょう。

まとめ

古いアパートはどうしても、利便性の優れた新築のアパートと比べると収益につながりにくい傾向にあります。

どのようなアパートなら入居者を見込めるのか計画を立て、築年数なども踏まえて最適な方法を考えましょう。

費用をかけず、今ある設備を生かすならリノベーションをおすすめします。