アパートの老朽化が見られたら？建て替えの目安やメリット・注意点 - 滋賀・京都で賃貸マンションアパートのリノベーション・リフォームならSAWAMURA

最終更新日:2021年05月26日

所有しているアパートが古くなってきたとき、建て替えを検討するオーナーも多いのではないでしょうか。

しかし、どこからが「老朽している」状態で、どこからが「建て替えが必要な状態」なのか見極めるのは非常に難しいものです。

アパートやマンションの老朽化が進んできたとき、建て替えを検討する目安やタイミングについて解説していきましょう。

• 1 老朽化したアパートをそのままにしておくのは危険？
• 2 建て替えのタイミングや目安
• 3 建て替えのメリット
• 4 建て替えの際の注意点
• 5 建て替えに向けてすべきこと
• 6 まとめ

老朽化したアパートをそのままにしておくのは危険？

アパートは大きなものだからこそ、老朽化を実感したとしてもすぐに対処するのは難しいものです。

だからと言って、そのままの状態で手付かずになっていると、入居者が減ってしまったりひどいときには事故につながったりする可能性があります。

1981年6月1日、建築基準法改正で「新耐震基準」が設定され、以降に建てられた建築物はこの基準に沿った、安全性の高い構造となっています。

反対に、それ以前に建てられたアパートの場合には基準を満たしておらず、現在の感覚では不安な状態と言える可能性があります。

そのため、耐震性が不十分なこともあるでしょう。

新たに住宅の安全性を強化することができれば、古いアパートでも入居者にとって心地よい環境を整えられるはずです。

ただし古いアパートは、構造だけでなく間取りや設備についても不十分な場合もあります。

時代ごとに求められるニーズは変わるからこそ「家具家電つき」を売りにしていた物件も、時代とともに「家でテレビは見ないし不要だから、それよりも収納の多い部屋がいい」と考えられることもあるでしょう。

広さよりも設備を重視している人であれば、システムキッチンや追い炊き機能、ウォシュレット、浴室乾燥などの設備がある物件を選ぶかもしれません。

そのため建物の状態を見ながら、必要に応じてリノベーションを検討したり、建て替えを検討したりしましょう。

建て替えのタイミングや目安

アパートの老朽化を実感しているとき、耐用年数を参考にしましょう。

例えば、木造住宅の耐用年数はおおむね22年が目安とされています。

つまり木造物件で30年ほど経っていれば、建て替えを検討するのに適切な時期と考えられるでしょう。

先ほどご説明したように「耐震性に不安があるから、建て直したほうがいいの？」とお悩みの場合は、定期的なメンテナンスを行うという手もあります。

例えば白蟻の防蟻工事、外壁塗装といったメンテナンスを定期的に行うことでも、耐震性の向上につながります。

しかし、こうした工事やメンテナンスは一度やればよいというものではありません。

長い期間、くりかえし行っていくとなるとランニングコストもかかってしまいます。

建て替えは一度行えば、そのあとのメンテナンス料金はしばらくのあいだ抑えられるでしょう。

建て替えのメリット

建て替えをすることのメリットとしては、基礎工事ができることが挙げられます。

1981年6月以前の建物の一部には、基礎工事が現在の規格とまったく違い、対処しにくいこともあるでしょう。

建て替えをすれば、耐震性が不安な古い構造を新しい基準のものに変えることができます。

同時に、アパート内の部屋数や間取りといった根本的な部分も変えやすくなります。

大規模な変更がしたいのか、複数の部屋を一気に変え得たいのか、また変更によってどのような効果を得たいのかもあわせて検討しましょう。

建て替えの際の注意点

一方で建て替えをするにあたっては、やはり費用がかさみやすいことを理解しておきましょう。

リフォームやリノベーションに比べ、どうしても大規模な工事が必要になってしまうためです。

具体的な金額は、どのような工事を行うかによっても変わります。

そして前述のように、建て替えを見送ってメンテナンスをくりかえしたとしても、やはり費用はかかります。

建て替えとメンテナンス、それぞれの工事にいくらかかるか確認しながら、納得のいく計画を立てることが重要です。

あわせて、現在アパートに住んでいる人がいるのであれば、一時的にであるとしても出ていってもらわなければいけません。

しかし立ち退きの交渉は難しく、正当な事由がなければいけないなど、法律的にも大変な思いをするでしょう。

スムーズに退去できたとしても、そのあいだ収入が入ってこなくなります。

現状、ローンが残っている場合は特によく考えて計画を立てる必要があります。

建て替えに向けてすべきこと

建て替えをする上では、まず現在ニーズの高い物件がどのようなものなのか確認するところからはじめましょう。

物件のニーズは地域・立地によっても変わります。

ファミリーが多いのか、単身者が多いのか、それぞれどのような設備を求めているのかといったポイントを、よく調査しましょう。

前回建てた段階から求められるニーズも変わっているはずですから、もっとも旬なものを取り入れつつ、長く愛される物件を実現しましょう。

あわせて、近隣の家賃相場を確認することも重要です。

建て替えた物件は価値も高くなるはずですから、家賃も適正なものに見直しましょう。

まとめ

老朽化したアパートは、耐震性などの面で不安があることから建て替えを検討しましょう。

大きな費用はかかりますが、建て替えずにメンテナンスを続けていく場合にもやはり多額の費用がかかりますので、よく計画を立て納得のいく計画を立てることが重要です。

建て替えの際には周囲の物件の特徴やニーズを踏まえ、価値の向上を目指しましょう。