立ち退き料の相場とは？物件の建て替えで住民に渡す費用の知識 - 滋賀・京都で賃貸マンションアパートのリノベーション・リフォームならSAWAMURA

最終更新日:2021年07月06日

賃貸物件の老朽化が気になったときには、建て替えを考えなければならないこともあるでしょう。

そのとき、注意しなければならないのが住民への立ち退きの依頼方法です。

立ち退きをお願いするにあたって必要不可欠なものであるからこそ、オーナーは正しい知識を身につけておきましょう。

• 1 立ち退き料とは？
• 2 立ち退き料はどのように決められる？
• 3 立ち退き料のさらに詳しい決め方
• 4 立ち退き料の相場
• 5 まとめ

立ち退き料とは？

立ち退き料とは、その名の通り住民に立ち退きを命じる際、オーナーが用意しなければならない金銭のことです。

物件の建て替えなどをきっかけに、入居者に退去をお願いするときには「正当事由」と「立ち退き料」が必要になります。

正当事由とは「なぜ立ち退きが必要なのか」ということの説明となる、正当な理由です。

「物件の老朽化が進み、◯ヶ月内に改修工事を行わなければ危険があるため」といった理由が、正当事由にあたります。

そして、今回着目する立ち退き料は、こうした正当事由を補完するために支払われます。

住民にとって、現在の物件を出て新しい住宅を探すとなると時間もお金も必要になってしまいます。

人によっては「仕事で忙しい中で、自分にとってよいタイミングでもないのに引っ越しをしなければならなくなった」、「近所のほかの物件に引っ越すにしても、ここよりもよい条件の物件が見つからない」など負担を感じるでしょう。

こうした負担を強いられた入居者に対し、オーナーは立ち退き料という金銭でもってサポートするのです。

一般的に、正当事由が「どうにもならない」という強いものであれば立ち退き料が安くなりやすく、正当事由が弱ければ高くなってしまいます。

立ち退き料はどのように決められる？

立ち退き料を導き出すのは簡単ではなく、次のような要素から総合的に考えられます。

◇入居者が移転するのにどのくらい費用が必要になるか
◇借家権価格はどうか
◇営業権の補償は必要か

立ち退きの場合、引っ越しにあたって必要となる費用は基本的にオーナーが払わなければいけません。

次に、借家権価格とは、物件を相場よりも安く借りているときに生じている価値を明らかにしたうえで、発生する可能性のある補償です。

そして「営業権」というのは、物件がオフィスや店舗のように営業目的で使われているときに発生する補償です。

もちろん居住用の物件であれば、営業権の補償はいりません。

立ち退き料のさらに詳しい決め方

借家権価格については、不動産鑑定評価基準において決め方が定められています。

「当該建物及びその敷地と同程度の代替建物等の賃借の際に必要とされる新規の実際支払賃料と現在の実際支払賃料との差額の一定期間に相当する額に賃料の前払的性格を有する一時金の額等を加えた額」

とされていますが、なんだか難しく感じられ頭を悩ませてしまうかもしれませんね。

わかりやすく書くと次のようになります。

「引っ越し先の物件の賃貸料」ー「現在の物件（立ち退きを命じられた物件）の賃貸料」×1.5～2年分＝借家権価格

つまり、現在の物件を安く貸し出していれば、その分だけ借家権価格が増え、立ち退き料が高くなる傾向にあるということです。

立ち退き料を抑えたいのであれば、近い将来に立ち退きを命じる可能性のある物件はあらかじめ家賃をあげておく必要があると言えるでしょう。

ただし、ほかの物件と極端に費用が違う物件でなければ借家権価格はほとんどかからず、さらに営業権の補償が発生しない居住用物件であれば立ち退き料のほとんどが「移転費用」となり、比較的安価に抑えやすくなります。

立ち退き料の相場

具体的な立ち退き料の相場としては50万円～100万円ほどと言えるでしょう。

ただし、前述の通り立ち退き料は条件によっても異なりますのであくまで目安と考えるとよいでしょう。

単身者の多い物件ならば引っ越し代はあまりかからない傾向にありますが、ファミリー層などの場合は費用も高くなるものです。

その分、立ち退き料も多めに用意しなければいけません。

オーナーにとってもっとも困るのが、住民が「なぜ立ち退きをしなければいけないのか」と不服を申し立て、立ち退きを拒否したケースです。

そうした場合には、住民に納得してもらうため立ち退き料を上乗せすることで話を円滑に進めることになる場合もあります。

相場はあくまで目安程度に考えながら、立ち退きをお願いしたときの住民の反応も確認し、できるだけトラブルのないよう柔軟に対処しましょう。

まとめ

立ち退き料は、経営している物件からなんらかの理由で住民に立ち退きを命じることとなったとき、必要となる費用です。

住民の引っ越しに必要な費用のほか、借家権価格や営業権にも配慮して用意することとなります。

多くのケースでは50万円～100万円ほどが相場となりますが、トラブルを回避するためにもオーナーはできるだけ柔軟に対応しましょう。