空室率とは？正しい考え方を理解し損失を防ぐ方法 - 滋賀・京都で賃貸マンションアパートのリノベーション・リフォームならSAWAMURA

最終更新日:2021年07月06日

物件オーナーにとって、現在運営している物件に空室がどのくらいあるのかといった問題は非常に重要です。

そこで大事になるのが「空室率」について正しく把握し、求め方を間違えないことです。

今回は、マンションやアパート経営の基礎とも言える空室率の捉え方について解説していきます。

• 1 マンション・アパート経営を考えるとき必要不可欠な「空室率」とは？
• 2 空室率の正しい考え方とは？
• 3 空室率を考えるときに考慮すべきポイント
• 4 マンション・アパート経営を成功へ導くには？
• 5 まとめ

マンション・アパート経営を考えるとき必要不可欠な「空室率」とは？

空室率とは、その名の通り経営しているアパートやマンションについて、空室がどれくらいあるのかを明確にした数値のことです。

そう聞くと「うちのアパートは全部で10室あって、5室に入居者がいるから空室率50％だ」というように考えたくなるのではないでしょうか。

しかし、こうした考え方は正しい空室率のとらえかたとは言えません。

アパートやマンションを経営する上で、利回りや金利は年単位で発生するものです。

長い目で運営していく必要のある物件については、やはり年単位の長い目で考える必要があるのです。

空室率を考えるときのひとつの基準として、年間で基準を設定した上で、ある基準に達したら空室率が高い、つまり不動産経営において負荷がかかっていると考えてよいでしょう。

空室率の基準は不動産経営に対する考え方とも密接につながっており、20％と考える人も多いですが、安定した経営を継続したいのであれば5～10％ほどに抑えたいものです。

先ほど例で出した、10部屋あるアパートの場合、1年経営すれば年間で120戸を管理することとなります。

空室率0であれば、120戸分の賃料がすべて入ってくることになります。

もし、空室率が20%になれば、年間で24戸分の賃料が入ってこない状態と言えます。

年間で24戸空室というと「一年のあいだ、誰も入らない部屋が2部屋あった」という状態です。

これはかなり特殊な状態であり、アパートやマンションを経営していく上では絶対に避けたい状態とも言えるでしょう。

もし、これほど入居者が決まらない状況が続いているなら、設備や費用が不適切であると考えられます。

管理体制に問題があるかもしれませんので、見直す必要があるでしょう。

空室率の正しい考え方とは？

空室率は、単純に何部屋空いた状態であるかにくわえて「どのくらいのあいだ空室であるか」も踏まえて考えなければいけません。

そのため「空いている部屋数×空いている期間×家賃」で計算してみると、損失した機会について正しく知ることができます。

当然ながら空室が多い場合、そして空室の期間が長い場合は、本来なら入ってきていたはずの家賃がなにも入っていない状態です。

そのため、空室があるという状況は「ゼロ」ではなく「マイナス」と考えられ、オーナーは早急に手を打たなければいけません。

空室率を考えるときに考慮すべきポイント

先ほど解説したように、空室率のとらえかたはオーナーによって、そして環境によっても異なります。

一部屋に対してもともと高い金額を設定している物件、あるいは複数経営しているうちの一棟分であれば「空室率20%でも構わない」と考える人もいるかもしれません。

地方で立地が悪い場所など、もともと多くの入居者がのぞめない場合には20%を割るのはなかなか簡単ではありません。

反対に、立地が非常に優れていて、ファミリーマンションのように需要の高い物件の場合には、空室率5％でも高いと考えられることもあるでしょう。

そもそも空室率は、オーナーが安全に経営するための目安です。

オーナーがどのように経営したいと考えるかによって自由に決定でき、随時調整もできますので、投資判断の上で最適な空室率を計算してみましょう。

マンション・アパート経営を成功へ導くには？

立地などの影響によってなかなか入居者が決まらない物件の場合、目標としている空室率がいつまでも達成できないこともめずらしくありません。

そうした物件でも空室率を下げるためには、物件内の設備や間取りを整え、人気の高いものに変えることが効果的です。

たとえば、ユニットバス物件に比べて人気の高いバストイレ別物件は、同じ価格帯の物件でも入居者が決まりやすい傾向にあります。

ユニットバス形式の物件であっても、間取りを変えながらリフォームをすることによって、バストイレ別物件にすることも可能です。

「リフォームやリノベーションには費用がかかってしまうのでは？」と不安を覚えるかもしれませんが、初期投資をして空室率が変わるのであれば、長い目で見ればむしろお得になるかもしれません。

空室率の気になる物件は、今一度設備や改修できる部分がないか確認してみましょう。

まとめ

今回は、アパートやマンションを賢く経営するために考慮したい空室率の正しい考え方をご紹介していきました。

「空室率20％が基準」などの話を耳にしたことがある人もいるかもしれませんが、空室率の基準は物件によっても違います。

入居者がなかなか決まらず空室が気になる物件についてはリフォームやリノベーションを検討し、空室率を調整しましょう。